不動産投資(海外・国内・リート)

国内不動産と海外不動産どちらが、おすすめできるのか~オルタナティブ投資の観点~

近年高い成績を残し、株式市場の変動に影響を受けにくく資産ポートフォリオの安全性を高めるという意味で、

大変注目されており、ハーバード大学やイェール大学基金のポートフォリオでも、

取り上げられているオルタナティブ投資。

 

☞  資産分散を行い市場平均をオーバーパフォームする投資ポートフォリオを組成する為の考え方

 

一言にオルタナティブ投資はPEファンド、ヘッジファンド、商品、不動産という種類があります。

PEファンド、ヘッジファンド、商品は新しい投資というイメージがありますが、

不動産は伝統的に行われてきた投資先であり意外に思われた方もいらっしゃると思います。

 

オルタナティブ投資の種類とメリット・デメリットをわかりやすく紐解く

 

今回は国内不動産と海外不動産について、

市場平均を上回るパフォーマンスを出すのはどちらか、株式市場と連動しにくいのはどちらか、

という観点からどちらが、おすすめできるのかという点を解説していきたいと思います。

 

大きな利益は明らかに国内不動産よりも海外不動産

大きな利益を狙えるのはどちらか?

という点はおそらく多くの方が想像されている通り、間違いなく海外不動産です。

その理由を解説してみます。

 

すでに国内不動産は需要減少でキャピタルゲインは見込みにくい

不動産価格は当然国民の需要に大きく左右されます。

日本在住のあなたもご存知の通り、可処分所得は年々減少傾向という稀有な国です。

 

以下のデータをご覧頂きたいのですが、1996年から20年以上経過しているのに、

1996年より可処分所得が低いというのは本当に悲しい現実ですね。

 

日本の可処分所得の推移

参照:みずほ総研

 

なおかつ、周知のとおり今後人口まで減少していく需要縮小国家です。

 

需要の潜在力  =  人口 (⤵)  × 可処分所得 (⤵)

 

需要縮小国家において不動産価格が上昇していくことはあり得ないので、

価格が上昇する場合があるとすると、日本政府の財政破綻が意識されて日本円の信認が低下して、

実物資産である不動産や金が上昇する際に限定されるでしょう。

 

あくまで日本の国内不動産は値上がり益(=キャピタルゲイン)ではなく、

家賃収入のインカムゲイン狙いの投資なのですが、そもそもキャピタルロスの可能性があるので、

あくまでインフレヘッジ位の役割しかないと考えています。

 

キャピタルゲインを見込むのであれば海外不動産

キャピタルゲインで大きな利益を狙いたいのであれば、間違いなく海外不動産です。

その中でも大きな利益を狙うのであれば、今後成長が見込まれる新興国の不動産です。

新興国の不動産が急騰することは高度経済成長期の日本の不動産価格でも証明されていますし、

2000年代の中国、2010年代初頭のフィリピンなども不動産価格が急騰しています。

 

データでみると以下が日本の不動産価格の1950年代からの推移なのですが、1970年代までの間

常に前年比で10%以上の利回りを達成しつづけ、時には前年比40%以上の年すらありました。

 

国内不動産の前年度成長率

参照:日本不動産研究所

 

人口が増え、年々収入が増えてきた国民にとって、まず最も重要なのは衣食住であり、

株式のような余剰資金で行う投資とことなり、しっかりと実需需要によって急騰していくのです。

 

昔、今の70歳~80歳の世代が東京都心に一戸建ての不動産をもっていたら、

バブル前には大金持ちになられたことと思います。

 

今タイムマシーンに乗って過去の日本に投資を行うことは出来ませんが、

幸運なことに日本は先進国なので、後につづく新興国に目を向ければいくらでも、

魅力的な投資先を探すことができます。

 

過去の日本の先人達に見習い、大きな資産を築きたいと考えられている方は、

魅力的な新興国不動産に投資を行うのが良いでしょう。

 

👉海外不動産を2019年に購入するとしたらどこが結局おすすめなのか?キャピタルゲインを狙うのであれば今後の経済成長確実な新興国不動産1本

 

国内不動産は結局株式市場に大きく影響される~オルタナティブ投資の観点~

次に株式市場との連環性について確認していきましょう。

投資ポートフォリオを組む際には同じ動きをする資産組み合わせてしまっては、

資産分散を行う意味がありません。

 

重要なのは値動きに、あまり相関性のない資産を組み合わせて、

どのような局面でも大幅に資産価格を落とすことのないようにポートフォリオを組むことです。

 

☞  資産分散を行い市場平均をオーバーパフォームする投資ポートフォリオを組成する為の考え方

 

以下は国内の不動産価格をあらわす東証REIT指数とTOPIXの値動きなのですが、

東証REIT指数(配当込み)とTOPIX(配当込み)はかなり連環性が高いということができるでしょう。

 

特にリーマンショックのような危機発生時に同じ落ち方をしていることからも、

株式と同時に組み入れることによって資産の安全性が高まるということはなさそうです。

 

TOPIXと東証REIT指数

参照:社団法人不動産証券化協会

 

米国の不動産も同様の値動きをしているのですが、

投機対象ではなく実需需要として不動産価格が急騰している新興国不動産では、

投機対象ではないので影響をうけずに人口増加・給与所得の上昇に従って、

価格が上昇していくのです。

 

大きな利益を狙えるだけではなく、更に資産分散を行うことが出来るという観点においても、

新興国不動産は投資対象としても魅力的であるということが出来ます。

 

海外不動産でおすすめの国はバングラデシュだろう

今まで狙える利益の高さと、

大きな利益を狙うことが出来る国には条件があります。

 

1950年~60年の日本と、2000年代の中国、2010年代初頭のフィリピンなどに共通して、

一人当たりGDPが1000USD~2000USDの水準の新興国となります。

 

先程も申し上げた通り、株式投資などの余剰資金で行う投資先ではなく、

本当に必要な実需需要に基づいて国民が欲し始める水準の国で大きく値上がりするのです。

更に今後も人口増加を伴った経済成長が約束されているか?

上屋だけでなく土地そのものに投資を行えるか?

少額から投資を行うことができるか?

 

と様々な条件が組み合わさり今最も魅力的ということができる不動産が、

バングラデシュ不動産であることが最近よくわかりました。

 

まずは自己資本を厚くしたいという方はトライして良い投資と言えるでしょう。

以上、『国内不動産と海外不動産どちらが、おすすめできるのか~オルタナティブ投資の観点~』でした。

 

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