不動産投資(海外・国内・リート)

バングラデシュ不動産・魅力的なアジア新興国不動産の土地について。

筆者が、現在注目しているのがバングラデシュの不動産です。

現在、世界経済の成長を索引しているのは新興国です。

 

今後新興国の世界経済における存在感は益々大きくなっていくことは確実です。

理由を述べていきたいと思います。

 

今後世界の中心となる場所に存在

まずバングラデッシュってどこ?

という所から始まる方もいらっしゃると思います。

筆者も最初は聞いたことがある、程度の国でした。

ご存知の通り、世界経済は結びつきが強くなっています。

そのため、今後の成長のためには地理的な要因も非常に重要になってきます。

以下のGoogle Mapをご覧ください。

バングラデシュは今後の世界の中心にあることがわかります。

バングラデシュは世界の中心

 

バングラデシュの東に接する中国は、

現在米国に次いでGDPは世界2位で2030年代には追い抜くことが想定されています。

また西側に接するインドは、将来的には中国を追い抜き世界第一の経済大国になることが見込まれています。

 

更に東南方面にはアセアンの巨大経済圏にも接しています。

中国(14.1億人)、インド(13.2億人)、アセアン(6.4億円)、バングラデシュ(1.7億人)で総人口は35.4億人となっています。

世界人口は74億人なので、バングラデシュは、ほぼ世界の半数が居住している巨大マーケットのど真ん中に存在しているのです。

 

バングラデシュの経済成長率が高水準で更に加速が見込める

当然、バングラデシュは新興国なので急成長していなければ投資対象として論外となります。

世界経済に影響を受けない強固な経済基盤

以下はIMFデータを元に筆者が作成したバングラデシュを含めた新興国の経済成長率の2000年からの推移です。

常に7%-8%の高水準の経済成長率を維持しています。

バングラデシュ政府は、2019年現在8%程度の経済成長率を、2021年度には10%に引き上げることを見込んでいます。

 

バングラデシュの経済成長率

 

 

更に特筆すべきが、2008年から2009年のリーマンショックの時です。

バングラデシュ経済は殆ど金融危機の影響を受けておらず、成長を続けていることがわかります。

バングラデシュの経済はシンガポールのように海外との取引が支えている構造ではなく、国内需要の増加に支えられています。

つまり経済用語でいうと国内消費がバングラデシュの成長を支えているのです。

 

国内消費はシンプルに『人口×給与所得』で表されます。

バングラデシュの人口は今後40年間にわたり増加しますし、給与所得は年収20万円に満たない水準で上昇余地しかありません。

では今後の人口の増加予測について詳しくみていきましょう。

 

人口ボーナス開始で勢いづく経済成長

バブルまでの高度経済成長期の日本がそうであったように、急激な成長は「人口ボーナス」によってもたらされます。

人口ボーナスは生産年齢人口(15歳〜64歳)が、それ以外の世代の2倍以上になる期間です。

つまり、働き手が高齢者と義務教育未満の人口の2倍以上存在する活気のある状態にあることを人口ボーナスといいます。

 

バングラデシュでは既に始まっているのか?

始まっているとするといつまで継続するのか?

という点が重要になってきます。

以下はJICAの資料ですが、バングラデシュは人口ボーナスが開始されたばかりで2015年から40年間継続することが見込まれています。

 

バングラデシュの人口ボーナス

JICA

 

 

つまり今後経済が本格的に成長することが見込まれているのです。

生産については人口ボーナスが重要ですが、消費については同様に総人口が重要となってきます。

総人口についても現在1.7億円の総人口は2055年時点で2.0億人に上昇していくことが見込まれています。

 

バングラデシュの人口推移

 

労働力の供給という面でも、消費の増加という意味でもバングラデシュの経済成長が加速することは必至ですね。

既に人口がピークアウトしている中国のような国に投資しても時既に遅しですからね。

 

人口密度が高く首都ダッカは東京の人口密度の3倍以上だから

土地の価格も当然需給で決定します。

需要を生み出すのは当然のことながら人口密度です。

例えば国土交通省のデータに基づくと人口密度(横軸)が高ければ高いほど、地価が高くなることを視覚的に示されています。

 

47都道府県の人口密度と地価の関係

国土交通省

 

バングラデシュは世界第7位の人口密度を誇っています。

しかし、上位6つはいずれも島や小地域の都市国家です。

ある程度の国土をもっている国というレベルでは、バングラデシュは圧倒的に首位となっています。

 

 

バングラデシュの人口密度

世界経済のネタ帳

 

 

更に都市レベルの人口密度でも見ていきましょう。

バングラデシュの首都ダッカは47,400人/km2となり世界第一位となっています。

 

ちなみに2位のソマリアの首都モガディシュが28,600人/km2であることを考えるとぶっちぎりのトップになっています。

東京は世界屈指の過密都市ですが15,170人/km2となっています。

 

満員電車に乗っている私たちからしたら信じられないかもしれませんが、ダッカの人口密度は東京の3倍もあるのです。

さらに毎年70万人ずつ流入していき近々2000万人を超える見通しで市域の拡大が必至となっています。

 

日本の高度経済成長期初期の1950年代にそっくり

現在の日本人の所得の平均は約400万円です。

一方、バングラデシュの現在の平均年収は17万円という水準です。

しかし、日本にもバングラデシュと同じ経済水準の時代がありました。

 

実際に国税庁の日本人の所得を参照すると1953年時点の日本の所得は約17万円であったことがわかります。

つまり所得が17万円というのは、高度経済成長期がまさに始める段階ということができます。

 

国税庁データを元に筆者作成の日本の平均給与の推移

国税庁データを元に筆者作成

 

 

そして不動産が本格的に上昇するのは本格的成長の初動段階で発生することが日本を含めて全ての国で確認されています。

では1950年代からの日本を例を地価の上昇の度合いをみていきましょう。

 

以下は1987年の日経新聞の記事で、毎年日本の不動産の地下が何%上昇しているかを示したものです。

昭和31年〜昭和37年頃つまり1956年〜1962年にかけては毎年平均30%ずつ土地の価格が上昇していることが見て取れます。

 

高度経済成長期の毎年の地価の上昇率

日経新聞

 

 

あくまで上記は全国の全用途平均である、首都東京の上昇率は毎年100%を超えることも決して珍しくありませんでした。

仮に首都東京の地価上昇率を控え目に見積もって年率50%であったとします。

すると、以下のように飛躍的なスピードで地価が上昇していきます。

 

1年後:1.50倍

2年後:2.25倍

3年後:3.37倍

4年後:5.06倍

5年後:7.59倍

 

特に爆発期には土地は信じられない勢いで上昇していくのです。

ちなみに以下は3年後の1990年の日経新聞です。

バブルでオーバーシュートしています。

しかし、高度経済成長期が始まってからバブルが終わるまでの間不動産価格は一貫して上昇していることがわかります。

 

高度経済成長期の日本の地下の推移

日経新聞

 

 

経済が成長し、人口が増加し、首都圏に人口が爆発的に流入する高度経済成長期に土地の価格が下がると考える方が難しいです。

筆者もそうであるように、皆さんももし1950年代に戻って東京の一等地を購入できるとするなら全力で購入しますよね。

 

残念ながら日本は既に不動産価格の上昇は見込めない国になってしまいました。

しかし、バングラデシュは今まさに高度経済成長期初動の日本に他ならないのです。

 

経済水準が『これから』土地の価格があがるレベル

先ほどの『理由4』の補足になります。

投資をするのであれば、中国やフィリピン、ベトナム、ミャンマーの方が良いのではないかと思われる方もいらっしゃると思います。

しかし、実際には上記の新興国は既に不動産価格が値上がりしてしまっているのです。

 

以下は日本とアジアの新興国の平均的な1平米の不動産価格の比較です。

既に中国、フィリピン、マレーシア、ベトナム、ミャンマーは値上がりしてしまっているのです。

 

バングラデシュ不動産の価格水準

 

しかし、バングラデシュは首都ダッカの既に開発されている地域でも300万円。

全国平均でみると僅か2万円という価格に抑えられています。

更に首都ダッカは人口過密で市域を拡大することとなっています。

 

現在ダッカとされている市域は日本の山手線内の位置付けとなります。

今後、現在東京でも高騰している港区にあたる地域を開発していきます。

開発前段階では10万円〜20万円で仕込むことが出来るのです。

例えば以下の地図。

 

魅力的なダッカの新市域

 

現在の首都ダッカの市域は以下の赤線部分の枠内となります。

しかし、先ほどお伝えしたとおり現在1700万人のダッカの人口は2000万人を近い将来に超えることが必至です。

現在でも東京の人口密度3倍で人で溢れており市域の拡大が決定します。

 

拡大地域が下記の青線の部分です。

ちなみに青まで拡大したところで東京23区よりも狭い面積です。

つまり新しく綺麗な東京都の港区が新たに出来ると考えて頂ければと思います。

ダッカの中心部からは僅か5キロしか離れておらず、高速道路も建設中、地下鉄も通るのでニューダッカとなっていきます。

 

更に同地域に2025年に世界3位の142階建の高層ブルが建設されるため、スカイツリーのようなシンボルが出来る地域となります。

新しいダッカの象徴になる土地で150万人が将来居住することになるのですが、現在は開発前段階で人は住んでおりません。

開発が決定している未開発地域に投資をするのが最大の利益を生む条件なのは言うに及ばないでしょう。

基本的には新しい街の地価はインフラが整い綺麗に整備されるので既存の土地より高くなることが期待できます。

 

👉 【バングラデシュ不動産】首都ダッカの地区の特徴を紐解く!魅力的な土地はどこに?

 

土地そのものが購入できる

バングラデシュと同じく政治が安定し経済成長が確実な隣国インドにおいては外国人の不動産投資が禁止されています。

つまり、インドのように魅力的とわかっていても不動産投資ができない国もあるのです。

 

また非常に重要な点なのですが一言に新興国不動産といっても『建物』にしか投資できない国と、『土地』にも投資できる国では雲泥の差があります。

新興国の不動産投資といえばコンドミニアム投資が一般的ではないでしょうか。

フィリピンであれ、タイであれ基本的にはコンドミニアムの区分販売となり、土地自体には投資ができません。

しかし、バングラデシュ不動産は筆者調査では唯一、外国人でも法人を作ることで土地を購入することができます。

 

何故、土地がコンドミニアム等の建物の投資に比べて魅力的なのかご説明します。

不動産価格が上昇するときに土地の上昇に対して、建物の上昇の幅は著しく小さいのです。

 

例えば、

土地が3倍になっても、物件価格は1.3倍程度にしかなりません。

土地が5倍になっても、物件価格は1.5倍程度にしかならないのです。

つまり『土地そのもの』を投資ができるバングラデシュの不動産は投資妙味が非常に高いのです。

 

コンドミニアム投資の場合、業者が潜在投資家であるお客さんを接待してもてなします。

スーツを着た販売員が、お菓子とコーヒーを出し投資してもらうために必死に営業します。

しかし、土地というのは上昇することが明白なので現地の方もなかなか手放してくれないそうです。

 

そのため、現地に足繁く通いコネクションを作り、頭を下げて頼み込んで何とか売って貰えるそうです。

向こうが売らせたいものではなく、仕方なく売るものにこそ高い価値があるのは不動産だけの話ではありませんね。

 

まとめ

バングラデシュ不動産は現在2019年-2020年に投資を行うべき理由をまとめると以下となります。

 

 理由①   中国、インド、ASEANという今後の世界の中心に位置。 
 理由②   安定して高く更に加速が確実な経済成長。 
 理由③   首都ダッカの人口密度は東京の3倍で圧倒的世界一。
  理由④   日本の高度経済成長期初期の1950年代と酷似。
 理由⑤   まさに今後不動産価格が上昇する経済水準。
 理由⑥   土地そのものを購入することができる。

 

以上、

👉バングラデシュ不動産は本当に魅力的なのか?経済成長力を統計で分析してみた

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