不動産投資(海外・国内・リート)

マレーシア不動産投資はまだ間に合うのか?オルタナティブ投資としての海外資産構築!

最近海外不動産セミナーに行ったことで触発されて、

各国の海外不動産をまた検討しています。

 

海外不動産を購入する際の基準は、毎回言ってるかもしれませんが、

その国が今後加速的に経済成長をするのか、

手間があまり掛からない法令となっているのか、

海外投資家に有利なのか、

といった点を見ていく必要があります。(他にも色々ありますが、スクリーニングとしてはまずこれです)

 

フィリピン不動産、タイ不動産、バングラデシュ不動産、などなど見てきましたが、

世界には有望市場がまだまだあります。

今回は少し、マレーシア不動産について検討してみたいと思います。

 

マレーシア不動産に魅力はあるのか?今後の経済成長を予測

さっそくですが、マレーシア不動産の土地を買うのか、

コンドミニアムを購入するのか、

その詳細を見ていく前に大前提として今後の経済成長が加速していくのか、

少しスクリーニングを施したいと思います。

 

理想的な海外不動産投資としては、

一人当たりGDPが1000USD程度の水準で、

長期スパン、2050年になる頃までに継続して経済成長が見込まれるのかどうかです。

海外からの投資も実行される流れにあるのかも見ていく必要がありますね。

まずはマレーシアという国の過去からの経済成長率の推移を世界銀行のデータから見ていきたいと思います。

 

マレーシアの経済成長率

 

 

世界経済の成長率と比較しても、新興国の底力、高い成長率を誇っていますね。

2015年時点でも7%前後の成長率となっています。

 

この経済成長がどこまで続き、2050年まで世界で見ると、どの位置にいるのか、

PWCのレポートを参考にしてみます。

 

今後のマレーシアの経済成長

 

 

マレーシアは、10番目の経済成長が伸びていく国とされています。

まあまあ、というところですね。

タイに比べるとまだ経済成長の余地がありますが、

先に解説したバングラデシュフィリピンには遠く及びません。

 

投資に迷うところです。

一人当たりGDPでスクリーニングしていきます。

 

マレーシア一人当たりGDPの推移

 

すでに、10,000USDを超える水準まで成長してしまっています。

タイは6oooUSD前後でしたが、10,000USDを超えるマレーシアの方が今後も経済成長をするとされているのは、

逆に脅威ですね。

 

マレーシアはまさに中所得国の罠に差し掛かったところで、

今から投資をするには産業転換など多くの課題がありますので、少し賭けになってしまいそうです。

 

一人当たりGDPの水準としても、私が設定する1000USD前後から10倍も高く、

すでに投資意欲は出てきませんが、一応マレーシアの法令と税制は調べたので、

この記事でも書き残しておきます。

他不動産検討時に意外と役に立つことも多いので。

 

マレーシア不動産の法規制と税制、コスト

まず外国人がマレーシア不動産を購入するには、

約3000万円以上の物件取得であり、州政府の許可(3万円程度かかる)を取り付けることが条件になってきます。

ここは海外不動産仲介会社とうまくコミュニュケーションをとって進める必要があります。

 

3000万円以上の物件を購入する場合は、

登記印紙税

弁護士費用

住宅ローン申請費用

がかかってきますが、

登記印紙税が70万円ほどかかるのと、残りの2つはそれぞれ20万円ずつかかってきます。

120-130万円程度見ておけば、コストは賄えるという感じでしょうか。

 

海外不動産ですから、この辺はやはり高いですね。

タイ不動産は固定資産税はかかりませんでしたが、

マレーシア不動産は最大7万円程度、所得税は26%、保険に5万円ほどの支払いがあります。

 

最後に不動産管理費がかかってくるわけですが、

これは年間で20万円程度でしょう。

 

マレーシア不動産でキャピタルゲインを目指すことはないかと思いますが、

5年以下の保有ですと30%も税金が取られてしまいます。(新興国不動産はそもそも10年スパンで考えるべきですが)

5年以上ですと、5%です。

 

海外不動産は、先駆者が勝つと言われる所以ですね。

先に走っている人がコストも安くなり、波がきてから急いで不動産を仕込んだ人には、

コストが跳ね上がってしまう、負の連鎖です。

不動産仲介手数料もマレーシアでは3%が基本です。

 

マレーシア不動産を購入するのであればやはりクアラルンプール?

もうすでに投資意欲がなくなる内容でしたが、

マレーシアに純粋に住みたい、という人は、地域を選ばないのであればクアラルンプールではなく、

ジョホール地区に住んで、どこかでキャピタルゲインを狙うのが良いかもしれません。

 

ジョホール地区とは、大企業のオフィスや商業施設、ホテルが充実しており、

シンガポールとの出入国のためのCIQコンプレックス、

JBセントラル駅、

バスターミナル、

ショッピング・センター、

などなどがあり、投資適格地域という声が非常に多いです。

 

クアラルンプールの不動産価格はすでに高騰しきっていると言えるでしょう。

まだ経済成長は見込まれており、将来的に米国や日本のような存在になり得る国であれば、

まだまだ首都クアラルンプールを購入する選択肢もあるでしょう。

 

まとめ

今回はマレーシア不動産を検討してみました。

海外不動産は初期のスクリーニングが非常に大切です。

 

経済成長を見通せば、自ずと投資すべき案件かどうかがわかってきます。

私はこのように情報発信をすることで自分の思考を鋭くし、

また、発信する人には情報が集まりますので、

それを意識して今後もいろんな投資先を紹介していければと思います。

以上、

👉海外不動産を2019年に購入するとしたらどこが結局おすすめなのか?キャピタルゲインを狙うのであれば今後の経済成長確実な新興国不動産1本

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市場連動性が低く、利回りが高いオルタナティブ投資を徹底的に分析している管理人の観点から、現在個人でも日本で投資が可能なオルタナティブ投資先についてランキング形式にしてまとめました。

 

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